전세보증금 반환 대출 규제 완화 내용 요약

전세보증금 반환 대출 규제 완화 내용 요약

전세보증금 반환 대출 규제 완화 지원 대상, 대출 금액, 관리 방안 등의 내용을 요약해 보았습니다.

정부는 2023년 7월 4일 부로 ‘하반기 경제정책방향’을 발표하며 역전세난으로 인해 집주인이 전세보증금 반환을 목적으로 하는 대출에 한하여 규제를 완화(역전세 보증금 대출 완화)하는 방안을 발표함에 따라 어떻게 하면 전세보증금 반환 목적 대출을 받을 수 있는지에 관하여 관심이 커지고 있습니다.

전세보증금 반환 대출 규제 완화 내용으로 일단 전세보증금 반환을 전제로 했던 기존 DSR(총부채원리금상환비율) 40%가 적용되던 대출 규제가 DTI(총부채상환비율) 60%로 1년간 한시적으로 완화됩니다. 임대사업자는 RTI(이자상환비율)을 기존 1.25배~1.5배(규제지역 기준)에서 1.0배로 내리기로 하였습니다.

 

 

따라서 대출을 추가로 받을 수 있는 상황은 크게 2가지로 요약할 수 있습니다. 첫번째로 신규 전세 보증금이 기존 전세 보증금보다 낮은 경우에는 보증금의 차액 만큼만 대출 가능합니다. 두번째로는 계약 종료를 원하는 기존 세입자가 있는 경우에 호속 세임자를 구하지 못하는 경우에는 대출 한도 내에서 기존 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금만큼 대출을 받을 수 있으며 아파트는 물론 빌라, 오피스텔 또한 모두 규제가 완화됩니다.

지금부터 본격적인 전세보증금 반환 목적 대출 규제 완화 주요 내용인 역전세 보증금 지원 대상, 완화 내용, 대출 금액, 관리 방안에 관한 설명입니다.

 

지원 대상

기존 세입자에게 보증금을 반환할 목적으로 대출을 받은 뒤에 후속 세입자를 구하지 못하여 집이 비어 있을 경우에는 그 집에 실거주할 수 있는지 궁금한 분이 계시리라 생각됩니다.

일단 후속 세임자를 구하는 기간이 길어질 경우 집주인의 실거주도 가능해집니다. 금융위원회 관계자는 ‘집주인의 실거주를 금지하지는 않겠으나 도덕적 헤이로 흐르지 않도록 주기적으로 모니터링하게 될 것’이라고 전했습니다. 전입신고를 한 집주인이 입대차보호법의 적용을 받지 않는 형태로 세입자를 구해 임대수익을 거두는 등의 제도 악용을 막기 위해 정부가 주기적으로 관리 감독에 나서게 됩니다.

 

 

집주인이 보증금 반환 목적의 대출을 받은 후 기존 세임자에게 돈을 돌려주지 않을 우려에 관해서는 보증금 반환 목적으로 대출을 받을 경우 시중 은행에서 대출금을 집주인 계좌가 아닌 세입자 계좌로 지급하도록 하여 집주인이 대출금을 개인적으로 유용하는 것은 불가능하게 되어 걱정하지 않으셔도 됩니다.

 

대출 금액

집주인이 은행에서 대출받아 기존 세입자에게 보증금을 돌려준 후 선순위 근저당이 생기면 후속 세입자로 해당 주택에 들어갈 때 자신의 보증금을 보호받을 수 있는지에 대해서는 후속 세입자를 구하지 못한 집주인이 ‘특약’을 전제로 전세보증금 대출을 받게 되는데 후속 세입자로부터 받은 전세보증금으로 대출금을 우선 상환하게 된다고 합니다. 이때 집주인은 후속 세임자에 대하여 대출 규제 완화 혜택을 받은 데에 대한 의무로 HUG(주택도시보증공사)전세 보증금 반환보증에 가입해야 합니다.

 

 

보증료 또한 집주인이 내야 하며 전세보증금이 후순위 채권으로 밀린다고 하더라도 반환보증에 가입한 경우라면 보증금 미반환 우려를 덜 수 있습니다.

 

관리 방안

마지막으로 선순위 채권이 있다면 반환보증에 가입할 수 있는가에 관하여 궁금하신 분이 많으실 것 같습니다. HUG 반환보증에 가입하려면 선순위 채권이 주택가액(아파트 기준 KB 시세의 90%)의 60%를 넘을 수 없습니다만 집주인이 기존 세임자에게 보증금을 돌려주기 위해 받은 대출이 주택가액의 60%를 넘겼다고 하더라도 후속 세임자에게 받은 보증금을 선순위 채권 상환에 사용하기 때문에 반환보증 가입이 가능하게 되었습니다.

이상으로 역전세 보증금 대출 규제 완화, 다시 말해 전세보증금 반환 대출 규제 완화 내용에 관한 정리를 마치도록 하겠습니다. END.