은행권 역전세 반환대출 규제완화 1년간 한시 적용
은행권 역전세 반환대출 규제완화 1년간 한시 적용
2023년 7월 27일부터 1년 간 은행권 역전세 반환대출 규제완화가 한시적으로 적용됩니다. 역전세 반환대출 규제완화 시행과 관련된 정보와 함께 많은 분께서 궁금해하시는 관련 정보를 Q&A 방식의 질의응답으로 구성하였습니다.
최근 역전세 이슈로 인하여 전세금 반환의 고통을 받는 집주인이 은행권 대출을 이용할 경우에 23.7.27~24.7.31의 1년 동안 DSR, RTI 등 전세보증금 반환목적 대출규제 등이 한시적으로 완화 적용됩니다.
금융위원회의 보도자료에 의하면 급격한 전세가 하락으로 인하여 전세금 반환 지연으로 인한 주거이동 제약 또는 전세금 미반환 위험의 가능성으로 인하여 불안해하는 세입자가 전세보증금을 원활하게 돌려받을 수 있도록 해당 역전세 반환대출 규제완화 정책을 통하여 폭넓게 지원될 예정으로 알려졌습니다.
| 대출약정 | 후속 세입자 있는 경우 | 당장 후속세입자 없는 경우(1년내 계약) | 자가거주하는 경우(본인 입주시) |
| 공통약정 | - 전세금 반환목적 외 타 용도 유용금지 - 자력으로 전세금 반환불가 확약 - 반환대출 기간동안 신규주택 구입금지 |
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| 개별약정 | 세입자 보호조치 의무 | - 세입자 보호조치 의무 - 대출실행 후 1년 내 임대차계약(특약) 체결 및 체결시 1개월내 제출 - 후속세입자의 전세금으로 대출상환 및 근저당권 감액등기 |
-1개월 내 해당 주택 전입신고서 제출 - 최소 2년 간 실거주 여부 확인 |
역전세 반환대출 규제완화방안 주요내용
- 역전세 반환대출 규제완화 지원 대상: 2023년 7월 3일 이전 임대차 계약이 체결된 경우 중에서 2024년 7월 31일까지 임대차 계약만료 등 반환수요가 발생하는 경우로, 역전세로 인해 전세금 반환이 어려운 집주인
- 대출한도: [개인] DSR 40% 적용 제외, DTI 60% 만 적용 / [임대사업자] RTI 1.25배(비규제)~1.5배(규제) → 1.0배
- 대출금액: 전세금 차액지원 원칙, 필요시 전세금 전액대출 후 차액상환 (1년 내 후속세입자 계약 시 전세보증금으로 대출금 우선상환 또는 해당주택으로 집주인 입주 시 집주인 본인의 퇴거자금[전세보증금] 확인 등)
- 보호조치: 8월 이후 임대인의 전세보증금 반환보증보험 가입 또는 7월 27일 이후 임대인의 반환보증보험 보증료 부담 의무화 (집주인은 후속세입자 임대차계약시[한방계획서] 특약에 임대인의 세임자보호조치 기재 칠요)
- 대출약정: 다음과 같은 주요약정 하 대출실행과 필요한 모니터링 실시
- 시행시기: 2023년 7월 27일부터 2024년 7월 31일 까지 인터넷 은행을 제외한 은행권에서 시행
역전세 반환대출 규제완화 Q&A
Q: 역전세 반환대출 규제완화의 정책취지는 무엇인가요?
A: 예상하지 못한 전세가격 하락 등으로 인하여 전세금 반환이 지연되고 세임자의 주거이동이 제약되는 등 역전세로 인한 세입자의 주거상 어려움을 해소하기 위함입니다. 또한 세임자분들이 전세보증금을 원활하게 돌려받을 수 있도록 전세보증금 반환목적 대출규제를 일부 유연하게 적용하는 것이 목표입니다.
Q: 역전세 반환대출 규제완화로 인하여 가계부채 증가세가 심화되지 않을까요?
A: 금번 조치로 인하여 가계부채가 크게 증가할 가증성은 제한적입니다. 기본적으로 전세금 차액에 대해 대출을 지원하는 것이 원칙ㅇ이며 불필요한 반환대출 수요는 여러 제도적 장치들을 통해 차단될 예정입니다.
Q: 금번 조치가 역전세 문제 해결에 충분할까요?
A: 기본적으로 역전세로 인한 전세금 차액에 대해 지원하는 것인 만큼, 대부분은 금번 역전세 반환대출 규제완화 범위 내에서 해소될 것으로 판단됩니다. LTV 70% 등 이미 과도한 대출을 받고 있는 경우에는 일부 충분한 대출한도가 지원되지 않을 수 있으나 상환능력을 넘어서는 과도한 대출을 허용하는 것은 집주인 및 후속 세입자에게도 바람직하지 않으며 금번 규제완화로도 해결되지 않는 부분의 경우, 주택처분과 역월세 등 집주인의 사적인 자구노력을 통하여 해결할 필요가 있습니다.
Q: '갭투자자 사후구제'라는 비판에 대한 입장이 궁금합니다.
A: 금번 역전세 반환대출 규제완화 대책은 최근 역전세로 인하여 어려움을 겪고 있는 세입자를 보호하기 위해 추진하는 것이며 이를 위해 1년 간 한시적으로 전세금 반환목적에 한하여 일부 대출규제르ㅜㄹ 유연하게 적용하는 것입니다. 아울러 전세금 반환에 꼭 필요한 만큼만 대출을 지원하고 신규주택 구입 등 타용도로 악용되지 않도록 제도적 장치를 마련하고 있습니다.
역전세 반환대출 규제완화 자격요건 Q&A
Q: 당장 후속세입자가 없거나 자가거주하는 경우까지 규제완화 대상에 포함된 이유가 궁금합니다.
A: 역전세로 인하여 어려움을 겪는 세입자를 최대한 폭넓게 보호한다는 정책취지 달성을 위해서는 후속세입자를 들이는 경우 뿐만 아니라 실거주 목적으로 자가거주를 원하는 집주인까지도 지원하는 것이 필수적입니다.
Q: 기존 계약대비 감액을 포함한 전세 계약을 연장하는 경우도 지원대상이 되는지 궁금합니다.
A: 지원대상에 포함됩니다. 단, 대출규제 완화혜택을 받기 위해서는 기존 세입자와 세입자 보호도치 특약이 기재된 전세계약서 작성이 필요합니다.
Q: 후속 세입자도 전액 월세인 경우 지원이 되는지 궁금하고 이 경우 지원한도, 세입자 보호조치는 어떻게 되는지도 궁금합니다.
A: 완화된 대출규제 한도 범위 내에서 기존 세입자의 전세금 반환에 필요한 만큼 지원 가능하며 반전세, 보증부 월세 또한 지원 가능합니다. 전액 월세인 경우라면 후속 세입자의 전세보증금이 없으므로 별도의 세입자 보호조치를 취하지 않아도 됩니다.
Q: 자가거주 집주인을 지원하면 '전세금 차액지원'이라는 취지에 반하게 되는 것이 아닐까요?
A: 자가거주의 경우에도 다음과 같이 전세금 차액지원 원칙하게 지원 예정입니다. 다만 민간임대주택법에 따른 등록임대주택은 타인에게 임대되어야 하며 등록임대사업자 본인은 거주할 수 없습니다. 자력반환 가능여부 확인과정에서 집주인이 본인 주택으로 입주하면서 돌려받는 전세보증금을 확인할 예정이며 집주인 본인이 거주하던 주택에 임대차계약이 생기는 경우, 해당 보증금으로 대출을 우선 반환토록 할 예정입니다.
Q: 당장 후속 세입자가 없어 전세보증금 만큼 재출을 받은 경우 1년 내 후속 세입자를 구하지 못하면 어떻게 되는지 궁금합니다.
A: '전세금 차액' 대출지원이 원칙인 만큼, 1년 내 후속세입자를 구하려는 전세가 인하 등의 최선의 노력을 다하여야 하며 만일 후속 세입자를 기한 내 구하지 못하는 경우에는 본인이 입주하거나 대출금 전액을 상환하여야 합니다.
Q: 후속 세입자를 들이려고 노력하다가 집주인이 자가거주로 전환하여 지원받고자 하는 경우도 가능할까요?
A: 가능합니다. 다만, 자가거주로 전환하고자 하는 의사를 대출약정 기간 동안 은행에 명확하게 밝혀야 하며 후속 세입자를 들이기로 한 대출약정을 위반함에 따른 일정 수준의 약정위반 수수료를 지불해야 합니다. (대출 실행 후 1년 내 후속세입자를 들이지 못할 경우 대출 전액 회수 약정 원칙)
Q: 자가거주로 신청하여 거주하다가 사정변경으로 인해 후속 세임자와 계약하는 경우에도 지원 가능할까요?
A: 가능합니다. 다만, 후속세입자와 계약한다는 사실을 후속 세입자 전입 이전(집주인 퇴거 이전)에 은행에 즉시 명확히 밝혀야 하며 실거주 대출약정을 위반에 따른 일정 수준의 수수료를 지불해야 합니다. (대출실행 후 집주인 퇴거사실 적발 시 대출 전액 회수 약정)
역전세 반환대출 규제완화 전세계약 관련 Q&A
Q: 역전세 반환대출을 받기 위해 필요한 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약은 어떻게 체결할 수 있을까요?
A: 공인중개업소를 방문하여 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차계약서(한방계약서)를 작성하여야 하며공인중개업소를 거치지 않은 경우 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약으로 인정되지 않을 수 있습니다.
역전세 반환대출 규제완화 반환보증 가입 관련 Q&A
Q: 특례 반환보증 상품 가입은 어디에서 하는지 궁금합니다.
A: 역전세 반환대출을 받은 집주인의 경우, 세입자 보호조치를 위하여 보증3사에서 제공하는 특례 반환보증보험 상품을 가입해야 합니다. 세입자가 가입하고 집주인이 보증료를 납부하는 임차인 반환보증상품은 지금 현재 가입이 가능하며 8월에는 집주인이 직접 가입하는 임대인 반환보증상품이 출시될 예정입니다. 본 상품은 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI 서울보증보험을 통해 가입이 가능합니다. (가입요건 등 상세한 내용은 각 보증3사 홈페이지 참고)
Q: 임차인과 인대인을 위한 반환보증 상품을 운영하는 이유는 무엇인가요?
A: 세입자 보호조치 이행 시 보다 편리한 방법을 자율적으로 택할 수 있도록 임차인 및 임대인 반환보증 상품 모두를 운영할 계획입니다.
Q: 집주인 상품을 8월 중 출시하는 이유는 무엇인가요?
A: 집주인 반환보증 상품은 신규상품인 만큼, 준비과정에 일정 기간이 더 소요되는 측면이 있으나 8월 중 조속히 출시하여 가입 시 불편이 없도록 하겠습니다.
역전세 반환대출 규제완화 기타 Q&A
Q: 금번 대책을 1년 간 한시적으로 시행하는 이유는 무엇인가요?
A: 예상치 못한 전세 가격 하락으로 인한 최근의 역전세 문제를 해소하기 위함이므로 1년 간 한시적으로 운영할 예정이며 전세 시장 추이 등을 살펴보며 필요 시 연장 여부를 결정할 예정입니다.
Q: 금번 대책을 은행권만 시행하는 이유는 무엇인가요?
A: 금번 역전세 대책은 규제완화 혜택을 받는 집주인의 의무사항 등에 대한 상세한 안내와 세입자 보호조치 등 관련한 사후관리가 면밀히 이루어져야 하는 만큼 이를 위한 충분한 대면창구와 전산설비 등 인프라를 갖춘 시중은행에 한하여 대책을 시행하는 것입니다.
이상으로 1년간 한시 적용되는 은행권 역전세 반환대출 규제완화에 관하여 알아보았습니다. END